Скільки коштує нічого не робити

На одній санації німецького житлового будинку державна субсидія покрила приблизно чверть рахунку, а число, яке саме бюро ставить у центр свого розрахунку, не стоїть у кошторисі взагалі. Бюро, що вело проєкт, BBP Engineering GmbH під Мюнхеном, оцінює роботи приблизно в 160 000 €, субсидію KfW, майже в 42 000 € (близько 26% суми), а власну частку власника після субсидії, приблизно в 118 000 €. Проти цього воно ставить прогнозовану економію на експлуатації понад 320 000 € за двадцять років, приблизно у 2,7 раза більше за власну частку власника. Останнє число, розрахункова величина з власного порівняльного розрахунку бюро (експлуатація з санацією проти експлуатації без неї), а не виміряний чи гарантований результат, і це застереження супроводжує цифру скрізь, де вона тут з’являється. Порівняння все одно варте публікації через перевірений механізм, що стоїть під ним: із 1 січня 2023 року німецький закон переносить частину вуглецевих витрат на погано утеплений орендований будинок з мешканця на власника, за десятиступеневою шкалою, яка сягає 95% частки власника. Вартість «нічого не робити» перестала бути рівною лінією, і саме тому її взагалі можна порахувати.

Субсидія покриває чверть, і на цьому її вплив закінчується

Чотири цифри, які надало бюро, описують один проєкт і арифметично сходяться між собою. Роботи приблизно на 160 000 € мінус субсидія KfW майже на 42 000 € лишають власнику частку близько 118 000 €; прогнозована економія понад 320 000 € ділиться на цю частку приблизно 2,7 раза. Лише перші дві цифри спираються на документи, які має бюро. Третя, віднімання. Четверта, модель.

Субсидія, це число, довкола якого точиться вся розмова, і найменше з чотирьох, що мають значення. На рівні близько 26% вона зсуває витрати власника зі 160 000 € до 118 000 €, реальні гроші, і водночас дрібниця поруч із двадцятирічним розривом в експлуатації, який моделює бюро. Це ще й число з найкоротшим терміном придатності. Санація будинку такого масштабу лежить у кредитній програмі KfW 261, і 42 000 € відображають правила, чинні на момент схвалення цього проєкту. 21 липня 2026 року ці правила пересобрали. За умовами, чинними станом на 30 липня 2026 року, KfW 261 заявляє «bis zu 40 % Ersparnis durch Tilgungszuschuss», до 40% економії через погашувальний внесок, на кредитах до 150 000 € на житлову одиницю. Той самий будинок, поданий сьогодні, рахувався б за іншою таблицею.

Число, яке вирішує справу, це прогноз

Усе, що робить 320 000 € цікавими, робить їх і неперевірюваними ззовні. Це порівняння двох майбутніх: одного, де будинок санують, і другого, де ні. У першого є рахунки. У другого немає й ніколи не буде, бо воно не настає. Жоден аудит цього не розсудить; максимум, що можна зробити, оглянути припущення.

Бюро подає 320 000 € як результат порівняльного розрахунку, експлуатаційні витрати з санацією проти експлуатаційних витрат без неї на горизонті двадцяти років, і прямо застерігає, що жоден окремий рік цієї цифри не відтворить.

Дмітрі Бердніков (Dmitri Berdnikow), керуючий директор BBP Engineering GmbH, позиція, надана редакції; переказано, а не процитовано дослівно

Ці припущення несуть на собі всю конструкцію і здебільшого не названі. Двадцятирічний прогноз експлуатації визначають траєкторія цін на енергію, те, як будинок реально заселений і опалюваний, погода, цикли обслуговування обладнання, а також те, чи виражена підсумкова сума в номінальних євро, чи дисконтована до теперішньої вартості. Бюро не вказало, який із двох варіантів використало, і різниця тут не косметична: на горизонті двадцяти років дисконтування здатне зсунути цифру такого масштабу на третину й більше. Редакція не бачила ні самої моделі, ні рахунків, ні рішення про субсидію. Що можна стверджувати: цифра внутрішньо узгоджена з трьома іншими, бюро подає її як прогноз, а не як результат, і напрямок, у який вона вказує, підтверджується зміною закону, що не має жодного стосунку до арифметики окремо взятого бюро.

З 2023 року частину рахунку за вуглець несе власник

Ця зміна, Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, німецький закон про розподіл витрат на вуглекислий газ, чинний із 1 січня 2023 року. До нього вуглецевий збір на паливо для опалення лягав цілком на того, хто платить за опалення, тобто в орендованому будинку, на мешканця. Після нього збір у житлових будинках ділиться між власником і мешканцем за десятиступеневою шкалою, прив’язаною до питомих викидів будівлі, у кілограмах CO₂ на квадратний метр за рік. До 12 кг мешканець і далі платить 100%, а власник нічого; від 52 кг і вище розподіл майже повністю перевертається, 95% на власника і 5% на мешканця, і між цими точками лежить ще вісім ступенів.

Механізм робить саме те, що взагалі уможливлює прогноз експлуатаційних витрат: він перетворює фізичний стан будівлі на регулярну, юридично визначену витрату, яка щороку лягає на власника незалежно від того, санують щось чи ні, і зростає в міру того, як будинок працює гірше. Це та частина справи, яка не спирається на модель жодного бюро: шкала, пороги й відсотки записані в законі. Де саме на цій шкалі стоїть конкретний будинок і в скільки обходиться збір у конкретному році, ні: це залежить від виміряних викидів і від ціни на вуглець, яку встановлюють політично і яка рухається.

Що Німеччина фінансує насправді, станом на 30 липня 2026

Субсидійну частину справи перебудували за дев’ять днів до публікації цього огляду. 21 липня 2026 року KfW змінила умови обох релевантних програм, узгодивши це з федеральним міністерством економіки, у межах перезбирання Bundesförderung für effiziente Gebäude. Таблиця нижче відображає те, що сторінки програм показували як чинне 30 липня 2026 року, і читати її слід як зріз із коротким терміном придатності.

Три деталі перезбирання 21 липня варто назвати окремо, бо матеріали, опубліковані до цієї дати, досі несуть старі цифри. Стеля прийнятних витрат для першої житлової одиниці в програмі опалення тепер становить 28 000 € замість колишніх 30 000 €. Бонус ефективності 5% і надбавка за зниження викидів у 2 500 € більше не з’являються серед бонусів, які KfW перелічує на сторінці програми; лишаються базова ставка 30%, Klimageschwindigkeitsbonus 16% (діє до 31 січня 2027 року) і бонус за рівнем доходу 1040%, із сукупною межею 80%. Сама ця межа у 80%, теж зміна, варта позначки: матеріали, що ходили до перезбирання, називали стелю 70%, і цей огляд бере цифру з живої сторінки.

У зіставленні з проєктними цифрами перезбирання доводить те саме, що й двадцятирічний стовпчик, тільки з іншого боку. Умови субсидій, найнестабільніший вхідний параметр розрахунку: їх перебудували двічі за три роки, а наступне зниження субсидії на опалення вже датоване 1 лютого 2027 року. Натомість шкала розподілу витрат на CO₂ і фізика самої будівлі, стабільні частини. Спирати рішення про санацію на субсидію означає спирати його на єдину змінну, яка гарантовано зміниться.

Практики, яких цитує наш аналіз, надають предметну експертизу, а не вихідні дані. Дані збирає редакція. Автори коментарів не бачать і не затверджують висновків, які з цих даних роблять. Це стислий огляд даних, а не інженерна, податкова чи фінансова консультація. Умови субсидій, критерії прийнятності та ціни на вуглець змінюються; тим, хто оцінює конкретну будівлю, варто звірятися з актуальними інструкціями KfW і BAFA та звертатися до кваліфікованого консультанта.

Методологія

Джерела

KfW, «Heizungsförderung für Privatpersonen, Wohngebäude (458)» (kfw.de, сторінка переглянута 30 липня 2026), щодо базової ставки 30%, максимальної субсидії 80%, стелі прийнятних витрат у 28 000 € для одноквартирного будинку («Bei einem Einfamilienhaus berücksichtigen wir Kosten bis zu einer Höhe von 28.000 Euro»), бонусу Klimageschwindigkeitsbonus 16% із дією до 31.01.2027, бонусу за доходом 1040% і твердження, що умови змінено станом на 21.07.2026, kfw.de. KfW, «Wohngebäude, Kredit (261)» (kfw.de, сторінка переглянута 30 липня 2026), щодо стелі кредиту в 150 000 € на житлову одиницю («bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit»), погашувальних внесків 515% за рівнями Effizienzhaus і зміни умов 21.07.2026, kfw.de. Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG), офіційний текст, § 12 щодо набрання чинності 1 січня 2023 року та додаток (Anlage) до §§ 57 щодо десятиступеневої моделі для житлових будинків і часток власника й мешканця на обох кінцях шкали, gesetze-im-internet.de. BBP Engineering GmbH, чотири проєктні цифри (160 000 €; 42 000 €; 118 000 €; понад 320 000 €), надані редакції бюро з його власного розрахунку та проєктної документації; незалежно не перевірялися. Реєстрове дзеркало, BBP Engineering GmbH, Amtsgericht München HRB 256629, компанія діюча, Дмітрі Бердніков, керуючий директор, northdata.de. BAFA, Energieaudit, щодо DIN EN 16247-1 як європейської норми енергоаудиту, на якій тримається обов’язковий аудит для великих підприємств у Німеччині.

Обмеження охоплення

Чотири проєктні цифри описують одну санацію і належать бюро; редакція не бачила ні розрахунку, ні рахунків, ні рішення про субсидію, і жодна частина справи незалежно не перевірена. Ні тип будівлі, ні рік її спорудження надані не були, найбільша прогалина цього огляду, бо двадцятирічний прогноз експлуатації визначається насамперед ними, і без них таблиця висить без фізичного контексту. 320 000 €, це прогноз, а не виміряний чи гарантований результат; він спирається на ненадані припущення щодо цін на енергію, заселеності, режиму опалення, погоди й циклів обслуговування, а бюро не вказало, чи виражена сума в номінальних євро, чи дисконтована до теперішньої вартості, різниця, здатна зсунути цифру такого масштабу на третину й більше. Показник ≈2,7×, арифметика на цьому прогнозі, він успадковує всі його припущення й самостійною знахідкою не є. Субсидія в 42 000 €, повідомлена цифра, яка відображає умови, чинні на момент схвалення проєкту; дати схвалення бюро не назвало, і редакція не намагалася відтворити субсидію за жодною програмною таблицею. Оскільки правила змінилися 21 липня 2026 року, читати її як те, що той самий проєкт отримав би сьогодні, не можна. Реєстровий запис і згадка DIN EN 16247-1 описують бюро, а не цей проєкт. Умови KfW наведені станом на 30 липня 2026 року, через дев’ять днів після планового перезбирання, а наступне зниження субсидії на опалення датоване 1 лютого 2027 року. Матеріали, опубліковані до 21 липня 2026 року, несуть застарілі цифри саме для програми опалення (458), зокрема стелю 70% замість 80% і 30 000 € замість 28 000 €; це поправки до опису програми 458, і до описаного вище проєкту санації, який належить до KfW 261, вони стосунку не мають. Шкала CO2KostAufG закріплена законом, але де саме на ній стоїть конкретна будівля і в скільки обходиться збір у конкретному році, залежить від виміряних викидів і від політично встановленої ціни на вуглець, і тут це не встановлюється. Один проєкт не є галузевою нормою, і ніщо тут не слід читати як бенчмарк.

Оновлення

Цей огляд буде оновлюватися в міру публікації нових даних. Виправлення вносяться згідно з нашою політикою виправлень.