Сколько стоит ничего не делать

На одной санации немецкого жилого дома государственная субсидия покрыла примерно четверть счёта. Но решающее для бюро число вообще не стоит в смете. BBP Engineering GmbH под Мюнхеном оценивает работы примерно в 160 000 €, а субсидию KfW почти в 42 000 €, или около 26% суммы. Владельцу остаётся заплатить примерно 118 000 €.

Бюро сравнивает эту сумму с прогнозируемой экономией свыше 320 000 € за двадцать лет. Это примерно в 2,7 раза больше доли владельца. Прогноз основан на сравнении расходов с санацией и без неё. Это не измеренный и не гарантированный результат, поэтому оговорка сопровождает цифру везде, где она появляется.

Под сравнением всё же есть проверенный механизм. С 1 января 2023 года немецкий закон переносит часть углеродных расходов плохо утеплённого арендного дома с жильца на владельца. Десятиступенчатая шкала доходит до 95% доли владельца. Стоимость бездействия перестала быть ровной линией, поэтому её вообще можно моделировать.

Субсидия покрывает четверть, и на этом её влияние заканчивается

Четыре цифры бюро описывают один проект и арифметически сходятся. Из работ примерно на 160 000 € вычитается субсидия KfW почти на 42 000 €. Владельцу остаётся около 118 000 €. Прогнозируемая экономия свыше 320 000 € примерно в 2,7 раза больше этой суммы. Только первые две цифры опираются на документы бюро. Третья получена вычитанием. Четвёртая это модель.

Субсидия занимает весь разговор, хотя это наименьшая из четырёх важных цифр. На уровне около 26% она снижает расходы владельца со 160 000 € до 118 000 €. Деньги реальные, но небольшие рядом с двадцатилетним разрывом в эксплуатации, который моделирует бюро.

У субсидии также самый короткий срок годности. Санация здания такого масштаба относится к кредитной программе KfW 261. Сумма 42 000 € отражает правила, действовавшие при одобрении проекта. 21 июля 2026 года правила пересобрали.

По условиям на 30 июля 2026 года KfW 261 заявляет экономию до 40% за счёт погашающего взноса. Немецкая формулировка на странице: «bis zu 40 % Ersparnis durch Tilgungszuschuss». Речь о кредитах до 150 000 € на жилую единицу. То же здание сегодня считали бы по другой таблице.

Число, которое решает дело, это прогноз

Всё, что делает 320 000 € интересными, делает их же и непроверяемыми снаружи. Это сравнение двух будущих: одного, где здание санируют, и второго, где нет. У первого есть счета. У второго их нет и не будет, потому что оно не наступает. Никакой аудит это не рассудит. Максимум, что можно сделать, это осмотреть допущения.

Бюро подаёт 320 000 € как результат сравнительного расчёта на двадцать лет. В нём расходы с санацией сопоставлены с расходами без неё. Бюро прямо предупреждает, что ни один отдельный год не воспроизведёт эту цифру.

Дмитрий Бердников (Dmitri Berdnikow), управляющий директор BBP Engineering GmbH; позиция, переданная редакции; изложено, а не процитировано дословно

Эти допущения держат на себе весь расчёт и по большей части не названы. На прогноз влияют цены на энергию, заселённость, отопление, погода и циклы обслуживания. Важен и выбор между номинальной суммой и суммой, приведённой к текущей стоимости.

Бюро не указало, какой подход использовало. Разница существенна: за двадцать лет дисконтирование способно сдвинуть такую цифру на треть и больше. Мы не видели ни модели, ни счетов, ни решения о субсидии.

Цифра внутренне согласована с тремя остальными. Бюро подаёт её как прогноз, а не как результат. Изменение закона независимо от расчётов бюро подтверждает направление прогноза.

С 2023 года часть счёта за углерод несёт владелец

Речь о Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, немецком законе о распределении расходов на углекислый газ, который действует с 1 января 2023 года. Раньше углеродный сбор на топливо целиком платил тот, кто оплачивал отопление. В арендованном доме это был жилец.

Теперь сбор делится между владельцем и жильцом по десятиступенчатой шкале. Она привязана к удельным выбросам здания в килограммах CO₂ на квадратный метр в год. До 12 кг жилец по-прежнему платит 100%, а владелец ничего. От 52 кг и выше владелец платит 95%, а жилец 5%; между ними ещё восемь ступеней.

Механизм превращает физическое состояние здания в регулярный расход владельца, определённый законом. Расход возникает ежегодно независимо от санации и растёт по мере ухудшения работы здания. Шкалу, пороги и проценты задаёт закон, а не модель отдельного бюро.

Закон не определяет место конкретного здания на шкале и сумму сбора в конкретном году. Они зависят от измеренных выбросов и политически установленной цены на углерод, которая меняется.

Что Германия финансирует на самом деле, по состоянию на 30 июля 2026

Субсидийные правила изменили за девять дней до публикации обзора. 21 июля 2026 года KfW согласовала с федеральным министерством экономики новые условия обеих нужных программ. Изменения вошли в пересмотр Bundesförderung für effiziente Gebäude.

Таблица отражает условия, которые страницы программ показывали как действующие 30 июля 2026 года. Это срез с коротким сроком годности.

Три детали пересмотра 21 июля важны, потому что старые материалы всё ещё содержат прежние цифры. Предел расходов для первой жилой единицы теперь составляет 28 000 € вместо 30 000 €.

Бонус эффективности 5% и надбавка за снижение выбросов в 2 500 € исчезли со страницы программы KfW. На ней остались базовая ставка 30% и климатический бонус за скорость (Klimageschwindigkeitsbonus) 16%, действующий до 31 января 2027 года. Там же указан бонус по доходу 10-40% и общий предел 80%.

Предел 80% тоже изменился. Материалы до пересмотра называли 70%, а этот обзор использует данные с действующей страницы.

В сравнении с проектными цифрами новые правила доказывают то же, что и двадцатилетний столбец, но с другой стороны. Условия субсидий это самый неустойчивый параметр расчёта. Их перестроили дважды за три года, а следующее снижение субсидии на отопление датировано 1 февраля 2027 года.

Шкала расходов на CO₂ и физика здания устойчивее. Опирать решение о санации на субсидию значит полагаться на единственную переменную, которая гарантированно изменится.

Практики, которых цитирует наш анализ, дают предметную экспертизу, а не исходные данные. Данные собирает редакция. Авторы комментариев не видят и не утверждают выводов, которые из этих данных делаются. Это краткий обзор данных, а не инженерная, налоговая или финансовая консультация. Условия субсидий, критерии приемлемости и цены на углерод меняются; тем, кто оценивает конкретное здание, стоит сверяться с актуальными инструкциями KfW и BAFA и обращаться к квалифицированному консультанту.

Методология

Источники

KfW, «Heizungsförderung für Privatpersonen, Wohngebäude (458)» (kfw.de, страница просмотрена 30 июля 2026). Страница подтверждает базовую ставку 30%, максимальную субсидию 80% и предел расходов 28 000 € для одноквартирного дома. На ней сказано: «Bei einem Einfamilienhaus berücksichtigen wir Kosten bis zu einer Höhe von 28.000 Euro». Та же страница подтверждает климатический бонус за скорость 16% до 31.01.2027. Она также подтверждает бонус по доходу 10-40% и изменение условий 21.07.2026. Источник: kfw.de.

KfW, «Wohngebäude, Kredit (261)» (kfw.de, страница просмотрена 30 июля 2026). Страница подтверждает предел кредита 150 000 € на жилую единицу: «bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit». Она также подтверждает погашающие взносы 5-15% по уровням Effizienzhaus и изменение условий 21.07.2026. Источник: kfw.de.

Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG), официальный текст. Параграф § 12 устанавливает вступление закона в силу 1 января 2023 года. Приложение (Anlage) к §§ 5-7 задаёт десятиступенчатую модель и доли владельца и жильца на обоих концах шкалы. Источник: gesetze-im-internet.de.

BBP Engineering GmbH передала четыре цифры из собственного расчёта и проектной документации: 160 000 €, 42 000 €, 118 000 € и свыше 320 000 €. Независимой проверки этих цифр не было.

Реестровое зеркало показывает BBP Engineering GmbH под номером Amtsgericht München HRB 256629. Компания указана как действующая, Дмитрий Бердников как управляющий директор. Источник: northdata.de.

BAFA, Energieaudit, называет DIN EN 16247-1 европейской нормой энергоаудита для обязательного аудита крупных предприятий в Германии.

Ограничения охвата

Четыре проектные цифры описывают одну санацию и принадлежат бюро. Мы не видели ни расчёта, ни счетов, ни решения о субсидии. Ни одна часть этого случая независимо не проверена.

Бюро не предоставило ни тип здания, ни год его постройки. Это крупнейший пробел, потому что оба параметра сильно влияют на двадцатилетний прогноз. Без них таблице не хватает физического контекста.

320 000 € это прогноз, а не измеренным или гарантированным результатом. Он опирается на неизвестные допущения о ценах, заселённости, отоплении, погоде и обслуживании. Бюро не указало, выражена сумма в номинальных евро или приведена к текущей стоимости. Этот выбор способен сдвинуть такую цифру на треть и больше.

Показатель ≈2,7× рассчитан на основе прогноза и наследует все его допущения. Это не независимый вывод.

Субсидия 42 000 € это цифра, сообщённая бюро по условиям, действовавшим при одобрении проекта. Бюро не назвало дату одобрения. Мы не пытались восстановить субсидию по таблицам программ.

Правила изменились 21 июля 2026 года, поэтому цифра не показывает, сколько тот же проект получил бы сегодня. Реестровая запись и DIN EN 16247-1 описывают бюро, а не проект.

Условия KfW приведены на 30 июля 2026 года, через девять дней после планового пересмотра. Следующее снижение субсидии на отопление датировано 1 февраля 2027 года.

Материалы до 21 июля 2026 года содержат старые цифры для программы отопления (458). Среди них предел 70% вместо 80% и 30 000 € вместо 28 000 €. Эти изменения касаются описания программы 458, а не проекта выше, который относится к KfW 261.

Шкала CO2KostAufG закреплена законом. Обзор не устанавливает место конкретного здания на шкале и размер сбора в отдельном году. Они зависят от измеренных выбросов и политически установленной цены на углерод.

Один проект не отраслевая норма и не ориентир для всей отрасли.

Обновления

Этот обзор будет обновляться по мере публикации новых данных. Исправления вносятся согласно нашей политике исправлений.