Сколько стоит ничего не делать

На одной санации немецкого жилого дома государственная субсидия закрыла примерно четверть счёта, а число, которое само бюро ставит в центр своего расчёта, в смете не стоит вовсе. Бюро, которое вело проект, BBP Engineering GmbH под Мюнхеном, оценивает работы примерно в 160 000 €, субсидию KfW, почти в 42 000 € (около 26% суммы), а собственную долю владельца после субсидии, примерно в 118 000 €. Против этого оно ставит прогнозируемую экономию на эксплуатации свыше 320 000 € за двадцать лет, примерно в 2,7 раза больше собственной доли владельца. Последнее число, расчётная величина из собственного сравнительного расчёта бюро (эксплуатация с санацией против эксплуатации без неё), а не измеренный или гарантированный результат, и эта оговорка сопровождает цифру везде, где она здесь появляется. Сравнение всё равно стоит публикации из-за проверенного механизма, который лежит под ним: с 1 января 2023 года немецкий закон переносит часть углеродных расходов на плохо утеплённое арендованное здание с жильца на владельца, по десятиступенчатой шкале, доходящей до 95% доли владельца. Стоимость «ничего не делать» перестала быть ровной линией, и именно поэтому её вообще можно посчитать.

Субсидия покрывает четверть, и на этом её влияние заканчивается

Четыре цифры, которые предоставило бюро, описывают один проект и арифметически сходятся между собой. Работы примерно на 160 000 € минус субсидия KfW почти на 42 000 € оставляют владельцу долю около 118 000 €; прогнозируемая экономия свыше 320 000 € делится на эту долю примерно 2,7 раза. Только первые две цифры опираются на документы, которые есть у бюро. Третья, вычитание. Четвёртая, модель.

Субсидия, то число, вокруг которого идёт весь разговор, и наименьшее из четырёх, что имеют значение. На уровне около 26% она сдвигает расходы владельца со 160 000 € до 118 000 €, реальные деньги и одновременно мелочь рядом с двадцатилетним разрывом в эксплуатации, который моделирует бюро. Это ещё и число с самым коротким сроком годности. Санация здания такого масштаба лежит в кредитной программе KfW 261, и 42 000 € отражают правила, действовавшие на момент одобрения этого проекта. 21 июля 2026 года эти правила пересобрали. По условиям, действующим на 30 июля 2026 года, KfW 261 заявляет «bis zu 40 % Ersparnis durch Tilgungszuschuss», до 40% экономии через погашающий взнос, на кредитах до 150 000 € на жилую единицу. То же самое здание, поданное сегодня, считалось бы по другой таблице.

Число, которое решает дело, это прогноз

Всё, что делает 320 000 € интересными, делает их же и непроверяемыми снаружи. Это сравнение двух будущих: одного, где здание санируют, и второго, где нет. У первого есть счета. У второго их нет и не будет, потому что оно не наступает. Никакой аудит это не рассудит; максимум, что можно сделать, осмотреть допущения.

Бюро подаёт 320 000 € как результат сравнительного расчёта, эксплуатационные расходы с санацией против эксплуатационных расходов без неё на горизонте двадцати лет, и прямо оговаривает, что ни один отдельный год эту цифру не воспроизведёт.

Дмитрий Бердников (Dmitri Berdnikow), управляющий директор BBP Engineering GmbH, позиция, переданная редакции; изложено, а не процитировано дословно

Эти допущения несут на себе всю конструкцию и по большей части не названы. Двадцатилетний прогноз эксплуатации определяют траектория цен на энергию, то, как здание реально заселено и отапливается, погода, циклы обслуживания оборудования, а также то, выражена ли итоговая сумма в номинальных евро или дисконтирована к текущей стоимости. Бюро не указало, какой из двух вариантов использовало, и разница здесь не косметическая: на горизонте двадцати лет дисконтирование способно сдвинуть цифру такого масштаба на треть и больше. Редакция не видела ни самой модели, ни счетов, ни решения о субсидии. Что можно утверждать: цифра внутренне согласована с тремя остальными, бюро подаёт её как прогноз, а не как результат, и направление, в которое она указывает, подкреплено изменением закона, не имеющим никакого отношения к арифметике отдельно взятого бюро.

С 2023 года часть счёта за углерод несёт владелец

Это изменение, Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, немецкий закон о распределении расходов на углекислый газ, действующий с 1 января 2023 года. До него углеродный сбор на топливо для отопления ложился целиком на того, кто платит за отопление, то есть в арендованном доме, на жильца. После него сбор в жилых зданиях делится между владельцем и жильцом по десятиступенчатой шкале, привязанной к удельным выбросам здания, в килограммах CO₂ на квадратный метр в год. До 12 кг жилец по-прежнему платит 100%, а владелец ничего; от 52 кг и выше распределение почти полностью переворачивается, 95% на владельца и 5% на жильца, и между этими точками лежит ещё восемь ступеней.

Механизм делает ровно то, что вообще делает возможным прогноз эксплуатационных расходов: он превращает физическое состояние здания в регулярный, юридически определённый расход, который ежегодно ложится на владельца независимо от того, санируют что-нибудь или нет, и растёт по мере того, как здание работает хуже. Это та часть дела, которая не опирается на модель ни одного бюро: шкала, пороги и проценты записаны в законе. Где именно на этой шкале стоит конкретное здание и во сколько обходится сбор в конкретном году, нет: это зависит от измеренных выбросов и от цены на углерод, которую устанавливают политически и которая движется.

Что Германия финансирует на самом деле, по состоянию на 30 июля 2026

Субсидийную часть дела пересобрали за девять дней до публикации этого обзора. 21 июля 2026 года KfW изменила условия обеих релевантных программ, согласовав это с федеральным министерством экономики, в рамках пересборки Bundesförderung für effiziente Gebäude. Таблица ниже отражает то, что страницы программ показывали как действующее 30 июля 2026 года, и читать её следует как срез с коротким сроком годности.

Три детали пересборки 21 июля стоит назвать отдельно, потому что материалы, опубликованные до этой даты, до сих пор несут старые цифры. Потолок приемлемых расходов для первой жилой единицы в программе отопления теперь составляет 28 000 € вместо прежних 30 000 €. Бонус эффективности 5% и надбавка за снижение выбросов в 2 500 € больше не появляются среди бонусов, которые KfW перечисляет на странице программы; остаются базовая ставка 30%, Klimageschwindigkeitsbonus 16% (действует до 31 января 2027 года) и бонус по уровню дохода 1040%, с совокупным пределом 80%. Сам этот предел в 80%, тоже изменение, достойное пометки: материалы, ходившие до пересборки, называли потолок 70%, и обзор берёт цифру с живой страницы.

В сопоставлении с проектными цифрами пересборка доказывает то же, что и двадцатилетний столбец, только с другой стороны. Условия субсидий, самый неустойчивый входной параметр расчёта: их перестроили дважды за три года, а следующее снижение субсидии на отопление датировано 1 февраля 2027 года. Шкала же распределения расходов на CO₂ и физика самого здания, устойчивые части. Опирать решение о санации на субсидию значит опирать его на единственную переменную, которая гарантированно изменится.

Практики, которых цитирует наш анализ, дают предметную экспертизу, а не исходные данные. Данные собирает редакция. Авторы комментариев не видят и не утверждают выводов, которые из этих данных делаются. Это краткий обзор данных, а не инженерная, налоговая или финансовая консультация. Условия субсидий, критерии приемлемости и цены на углерод меняются; тем, кто оценивает конкретное здание, стоит сверяться с актуальными инструкциями KfW и BAFA и обращаться к квалифицированному консультанту.

Методология

Источники

KfW, «Heizungsförderung für Privatpersonen, Wohngebäude (458)» (kfw.de, страница просмотрена 30 июля 2026), по базовой ставке 30%, максимальной субсидии 80%, потолку приемлемых расходов в 28 000 € для одноквартирного дома («Bei einem Einfamilienhaus berücksichtigen wir Kosten bis zu einer Höhe von 28.000 Euro»), бонусу Klimageschwindigkeitsbonus 16% с действием до 31.01.2027, бонусу по доходу 1040% и утверждению, что условия изменены по состоянию на 21.07.2026, kfw.de. KfW, «Wohngebäude, Kredit (261)» (kfw.de, страница просмотрена 30 июля 2026), по потолку кредита в 150 000 € на жилую единицу («bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit»), погашающим взносам 515% по уровням Effizienzhaus и изменению условий 21.07.2026, kfw.de. Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG), официальный текст, § 12 о вступлении в силу 1 января 2023 года и приложение (Anlage) к §§ 57 о десятиступенчатой модели для жилых зданий и долях владельца и жильца на обоих концах шкалы, gesetze-im-internet.de. BBP Engineering GmbH, четыре проектные цифры (160 000 €; 42 000 €; 118 000 €; свыше 320 000 €), переданные редакции бюро из его собственного расчёта и проектной документации; независимо не проверялись. Реестровое зеркало, BBP Engineering GmbH, Amtsgericht München HRB 256629, компания действующая, Дмитрий Бердников, управляющий директор, northdata.de. BAFA, Energieaudit, по DIN EN 16247-1 как европейской норме энергоаудита, на которой держится обязательный аудит для крупных предприятий в Германии.

Ограничения охвата

Четыре проектные цифры описывают одну санацию и принадлежат бюро; редакция не видела ни расчёта, ни счетов, ни решения о субсидии, и ни одна часть дела независимо не проверена. Ни тип здания, ни год его постройки предоставлены не были, самый крупный пробел обзора, потому что двадцатилетний прогноз эксплуатации определяется прежде всего ими, и без них таблица висит без физического контекста. 320 000 €, это прогноз, а не измеренный или гарантированный результат; он опирается на непредоставленные допущения о ценах на энергию, заселённости, режиме отопления, погоде и циклах обслуживания, а бюро не указало, выражена ли сумма в номинальных евро или дисконтирована к текущей стоимости, различие, способное сдвинуть цифру такого масштаба на треть и больше. Показатель ≈2,7×, арифметика на этом прогнозе, он наследует все его допущения и самостоятельной находкой не является. Субсидия в 42 000 €, сообщённая цифра, отражающая условия, действовавшие на момент одобрения проекта; даты одобрения бюро не назвало, и редакция не пыталась восстановить субсидию ни по одной программной таблице. Поскольку правила изменились 21 июля 2026 года, читать её как то, что тот же проект получил бы сегодня, нельзя. Реестровая запись и упоминание DIN EN 16247-1 описывают бюро, а не этот проект. Условия KfW приведены по состоянию на 30 июля 2026 года, через девять дней после плановой пересборки, а следующее снижение субсидии на отопление датировано 1 февраля 2027 года. Материалы, опубликованные до 21 июля 2026 года, несут устаревшие цифры именно для программы отопления (458), в том числе потолок 70% вместо 80% и 30 000 € вместо 28 000 €; это поправки к описанию программы 458, и к описанному выше проекту санации, который относится к KfW 261, отношения они не имеют. Шкала CO2KostAufG закреплена законом, но где именно на ней стоит конкретное здание и во сколько обходится сбор в конкретном году, зависит от измеренных выбросов и от политически устанавливаемой цены на углерод, и здесь это не устанавливается. Один проект не является отраслевой нормой, и ничто здесь не следует читать как бенчмарк.

Обновления

Этот обзор будет обновляться по мере публикации новых данных. Исправления вносятся согласно нашей политике исправлений.