Скільки коштує нічого не робити

На одній санації німецького житлового будинку державна субсидія покрила приблизно чверть рахунку. Але вирішального для бюро числа взагалі немає в кошторисі. BBP Engineering GmbH під Мюнхеном оцінює роботи приблизно в 160 000 €, а субсидію KfW майже в 42 000 €, або близько 26% суми. Власникові лишається сплатити приблизно 118 000 €.

Бюро порівнює цю суму з прогнозованою економією понад 320 000 € за двадцять років. Це приблизно у 2,7 раза більше за частку власника. Прогноз спирається на порівняння витрат із санацією та без неї. Це не виміряний і не гарантований результат, тому застереження супроводжує цифру скрізь, де вона з’являється.

Під порівнянням усе ж є перевірений механізм. Із 1 січня 2023 року німецький закон переносить частину вуглецевих витрат погано утепленого орендованого будинку з мешканця на власника. Десятиступенева шкала сягає 95% частки власника. Вартість бездіяльності перестала бути рівною лінією, тому її взагалі можна моделювати.

Субсидія покриває чверть, і на цьому її вплив закінчується

Чотири цифри бюро описують один проєкт і арифметично сходяться. Від робіт приблизно на 160 000 € віднімається субсидія KfW майже на 42 000 €. Власникові лишається близько 118 000 €. Прогнозована економія понад 320 000 € приблизно у 2,7 раза більша за цю суму. Лише перші дві цифри спираються на документи бюро. Третю отримано відніманням. Четверта це модель.

Субсидія займає всю розмову, хоча це найменша з чотирьох важливих цифр. На рівні близько 26% вона знижує витрати власника зі 160 000 € до 118 000 €. Гроші реальні, але невеликі поруч із двадцятирічним розривом в експлуатації, який моделює бюро.

Субсидія також має найкоротший термін придатності. Санація будинку такого масштабу належить до кредитної програми KfW 261. Сума 42 000 € відображає правила, чинні під час схвалення проєкту. 21 липня 2026 року правила перебудували.

За умовами на 30 липня 2026 року KfW 261 заявляє економію до 40% завдяки погашувальному внеску. Німецьке формулювання на сторінці: «bis zu 40 % Ersparnis durch Tilgungszuschuss». Йдеться про кредити до 150 000 € на житлову одиницю. Той самий будинок сьогодні рахували б за іншою таблицею.

Число, яке вирішує справу, це прогноз

Усе, що робить 320 000 € цікавими, робить їх і неперевірюваними ззовні. Це порівняння двох майбутніх: одного, де будинок санують, і другого, де ні. У першого є рахунки. У другого немає й ніколи не буде, бо воно не настає. Жоден аудит цього не розсудить. Максимум, що можна зробити, це оглянути припущення.

Бюро подає 320 000 € як результат порівняльного розрахунку на двадцять років. У ньому витрати із санацією зіставлено з витратами без неї. Бюро прямо застерігає, що жоден окремий рік не відтворить цю цифру.

Дмітрі Бердніков (Dmitri Berdnikow), керуючий директор BBP Engineering GmbH; позиція, надана редакції; переказано, а не процитовано дослівно

Ці припущення тримають на собі весь розрахунок і здебільшого не названі. На прогноз впливають ціни на енергію, заселеність, опалення, погода і цикли обслуговування. Важливий і вибір між номінальною сумою та сумою, приведеною до теперішньої вартості.

Бюро не вказало, який підхід використало. Різниця істотна: за двадцять років дисконтування здатне зсунути таку цифру на третину й більше. Ми не бачили ні моделі, ні рахунків, ні рішення про субсидію.

Цифра внутрішньо узгоджена з трьома іншими. Бюро подає її як прогноз, а не як результат. Зміна закону незалежно від розрахунків бюро підтверджує напрямок прогнозу.

З 2023 року частину рахунку за вуглець несе власник

Йдеться про Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, німецький закон про розподіл витрат на вуглекислий газ, чинний із 1 січня 2023 року. Раніше вуглецевий збір на паливо повністю сплачував той, хто оплачував опалення. В орендованому будинку це був мешканець.

Тепер збір ділиться між власником і мешканцем за десятиступеневою шкалою. Вона прив’язана до питомих викидів будівлі в кілограмах CO₂ на квадратний метр за рік. До 12 кг мешканець і далі платить 100%, а власник нічого. Від 52 кг і вище власник платить 95%, а мешканець 5%; між ними ще вісім ступенів.

Механізм перетворює фізичний стан будівлі на регулярну витрату власника, визначену законом. Витрата виникає щороку незалежно від санації і зростає в міру погіршення роботи будівлі. Шкалу, пороги й відсотки задає закон, а не модель окремого бюро.

Закон не визначає місце конкретної будівлі на шкалі й суму збору в конкретному році. Вони залежать від виміряних викидів і політично встановленої ціни на вуглець, яка змінюється.

Що Німеччина фінансує насправді, станом на 30 липня 2026

Субсидійні правила змінили за дев’ять днів до публікації огляду. 21 липня 2026 року KfW узгодила з федеральним міністерством економіки нові умови обох потрібних програм. Зміни ввійшли до перегляду Bundesförderung für effiziente Gebäude.

Таблиця відображає умови, які сторінки програм показували як чинні 30 липня 2026 року. Це зріз із коротким терміном придатності.

Три деталі перегляду 21 липня важливі, бо старі матеріали досі містять попередні цифри. Межа витрат для першої житлової одиниці тепер становить 28 000 € замість 30 000 €.

Бонус ефективності 5% і надбавка за зниження викидів у 2 500 € зникли зі сторінки програми KfW. На ній лишилися базова ставка 30% і кліматичний бонус за швидкість (Klimageschwindigkeitsbonus) 16%, чинний до 31 січня 2027 року. Там само вказано бонус за доходом 10-40% і загальну межу 80%.

Межа 80% теж змінилася. Матеріали до перегляду називали 70%, а цей огляд використовує дані з чинної сторінки.

У порівнянні з проєктними цифрами нові правила доводять те саме, що й двадцятирічний стовпчик, але з іншого боку. Умови субсидій це найнестабільніший параметр розрахунку. Їх перебудували двічі за три роки, а наступне зниження субсидії на опалення датоване 1 лютого 2027 року.

Шкала витрат на CO₂ і фізика будівлі стабільніші. Спирати рішення про санацію на субсидію означає покладатися на єдину змінну, яка гарантовано зміниться.

Практики, яких цитує наш аналіз, надають предметну експертизу, а не вихідні дані. Дані збирає редакція. Автори коментарів не бачать і не затверджують висновків, які з цих даних роблять. Це стислий огляд даних, а не інженерна, податкова чи фінансова консультація. Умови субсидій, критерії прийнятності та ціни на вуглець змінюються; тим, хто оцінює конкретну будівлю, варто звірятися з актуальними інструкціями KfW і BAFA та звертатися до кваліфікованого консультанта.

Методологія

Джерела

KfW, «Heizungsförderung für Privatpersonen, Wohngebäude (458)» (kfw.de, сторінка переглянута 30 липня 2026). Сторінка підтверджує базову ставку 30%, максимальну субсидію 80% і межу витрат 28 000 € для одноквартирного будинку. На ній сказано: «Bei einem Einfamilienhaus berücksichtigen wir Kosten bis zu einer Höhe von 28.000 Euro». Та сама сторінка підтверджує кліматичний бонус за швидкість 16% до 31.01.2027. Вона також підтверджує бонус за доходом 10-40% і зміну умов 21.07.2026. Джерело: kfw.de.

KfW, «Wohngebäude, Kredit (261)» (kfw.de, сторінка переглянута 30 липня 2026). Сторінка підтверджує межу кредиту 150 000 € на житлову одиницю: «bis zu 150.000 Euro Kredit je Wohneinheit». Вона також підтверджує погашувальні внески 5-15% за рівнями Effizienzhaus і зміну умов 21.07.2026. Джерело: kfw.de.

Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG), офіційний текст. Параграф § 12 встановлює набрання законом чинності 1 січня 2023 року. Додаток (Anlage) до §§ 5-7 задає десятиступеневу модель і частки власника й мешканця на обох кінцях шкали. Джерело: gesetze-im-internet.de.

BBP Engineering GmbH надала чотири цифри з власного розрахунку і проєктної документації: 160 000 €, 42 000 €, 118 000 € і понад 320 000 €. Незалежної перевірки цих цифр не було.

Реєстрове дзеркало показує BBP Engineering GmbH під номером Amtsgericht München HRB 256629. Компанію вказано як чинну, Дмітрі Берднікова як керуючого директора. Джерело: northdata.de.

BAFA, Energieaudit, називає DIN EN 16247-1 європейською нормою енергоаудиту для обов’язкового аудиту великих підприємств у Німеччині.

Обмеження охоплення

Чотири проєктні цифри описують одну санацію і належать бюро. Ми не бачили ні розрахунку, ні рахунків, ні рішення про субсидію. Жодну частину цього випадку незалежно не перевірено.

Бюро не надало ні тип будівлі, ні рік її спорудження. Це найбільша прогалина, бо обидва параметри сильно впливають на двадцятирічний прогноз. Без них таблиці бракує фізичного контексту.

320 000 € це прогноз, а не виміряним чи гарантованим результатом. Він спирається на невідомі припущення про ціни, заселеність, опалення, погоду й обслуговування. Бюро не вказало, виражено суму в номінальних євро чи приведено до теперішньої вартості. Цей вибір здатен зсунути таку цифру на третину й більше.

Показник ≈2,7× розраховано на основі прогнозу, і він успадковує всі його припущення. Це не незалежний висновок.

Субсидія 42 000 € це цифра, повідомлена бюро за умовами, чинними під час схвалення проєкту. Бюро не назвало дату схвалення. Ми не намагалися відтворити субсидію за таблицями програм.

Правила змінилися 21 липня 2026 року, тому цифра не показує, скільки той самий проєкт отримав би сьогодні. Реєстровий запис і DIN EN 16247-1 описують бюро, а не проєкт.

Умови KfW наведено на 30 липня 2026 року, через дев’ять днів після планового перегляду. Наступне зниження субсидії на опалення датоване 1 лютого 2027 року.

Матеріали до 21 липня 2026 року містять старі цифри для програми опалення (458). Серед них межа 70% замість 80% і 30 000 € замість 28 000 €. Ці зміни стосуються опису програми 458, а не проєкту вище, який належить до KfW 261.

Шкалу CO2KostAufG закріплено законом. Огляд не встановлює місце конкретної будівлі на шкалі й суму збору в окремому році. Вони залежать від виміряних викидів і політично встановленої ціни на вуглець.

Один проєкт не галузева норма і не орієнтир для всієї галузі.

Оновлення

Цей огляд буде оновлюватися в міру публікації нових даних. Виправлення вносяться згідно з нашою політикою виправлень.